경매 공부를 시작하면 제일 먼저 부딪히는 것이 바로 용어의 벽입니다.
처음에는 대항력, 배당, 말소기준권리, 명도 같은 용어가 낯설고 어렵게 느껴지지만, 핵심 개념을 하나씩 정리하다 보면 법원 경매 사건과 등기부등본을 명확하게 파악할 수 있습니다.
부린이의 눈높이에서 이해하기 쉽게 풀어쓴 핵심 용어들을 가나다순으로 정리한 페이지입니다. 실전에 필요한 필수 용어들을 지속적으로 업데이트하고 있으니 유용하게 참고하시기 바랍니다.
ㄱ
- 감정가(감정평가액) — 법원이 감정평가사에게 의뢰하여 산정한 부동산의 공적 평가 금액. 감정 시점과 경매 진행 시점 간의 시차로 인해 실제 시세와 다를 수 있으므로 실거래가 확인 필수
- 강제경매 — 판결문 등 집행권원을 확보한 채권자가 빚을 갚지 않는 채무자의 부동산을 법원에 신청하여 강제로 매각하는 절차
- 개시결정 — 법원이 해당 부동산에 대한 경매 절차 개시를 결정하고 관할 등기소에 경매개시결정 등기를 촉탁하는 행위
- 공매 — 세금 체납 등으로 인해 한국자산관리공사(캠코 OnBid) 등 공공기관이 진행하는 자산 매각 절차. 법원 경매와는 적용 법률과 입찰 방식이 다름
- 공유자우선매수청구권 — 지분 경매 물건에서 다른 공유자가 최고가 매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선 매수하겠다고 법원에 신청할 수 있는 권리
- 권리분석 — 등기부등본과 매각물건명세서를 정밀 분석하여 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 권리나 인수 보증금이 있는지 사전에 검증하는 핵심 절차
ㄴ ~ ㄷ
- 낙찰 — 입찰에서 최고가매수신고인이 정해지는 상황을 흔히 부르는 말. 매각허가결정과 대금 납부는 별도 단계입니다.
- 대항력 — 임차인이 주택의 소유자가 바뀌더라도 임대차 기간 동안 거주할 권리를 주장하고, 보증금 전액을 돌려받을 때까지 주택을 비워주지 않을 수 있는 법적 권리 (전입신고 + 주택 인도 완료 다음 날 0시 효력 발생)
- 대위변제 — 채무자 본인 대신 제3자 또는 이해관계인이 채무를 대신 갚아주고 선순위 권리를 소멸시키거나 채권자의 권리를 승계하는 행위
ㅁ ~ ㅂ
- 말소기준권리 — 소멸·인수 판단의 출발점으로 사용하는 실무 용어. 권리의 종류, 접수 순서, 임차인의 대항력과 특별매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 매각기일 — 법원에 직접 출석하여 입찰표를 작성해 제출하고 개찰을 진행하는 공식 입찰 일자
- 매각물건명세서 — 법원이 입찰 1주일 전 공식 공개하는 서류로 점유자 현황, 임대차 관계, 낙찰자가 인수할 부담 권리 등이 기재된 필수 확인 문서
- 명도 — 낙찰자가 매각 대금을 완납한 후 기존 점유자(채무자 또는 세입자)로부터 부동산의 점유를 인도받는 절차
- 배당 — 낙찰 대금을 법률에 규정된 배당 순위에 따라 각 채권자에게 공평하게 나누어 지급하는 절차
- 배당요구종기 — 임차인이나 채권자가 법원에 배당을 요구해야 하는 법정 마감 기한
- 배당이의의 소 — 배당표에 잘못된 순위나 금액이 기재되었을 때 배당기일에 이의를 제기하고 법원에 정식 소송을 청구하는 절차
- 법정지상권 — 토지·건물 소유관계와 담보 설정 당시의 상태 등 법정 요건을 충족할 때 인정되는 토지 사용 권리. 소유자가 달라졌다는 이유만으로 항상 성립하지 않습니다.
ㅅ ~ ㅇ
- 선순위 권리 — 비교 대상보다 우선하는 권리. 앞선 권리라는 이유만으로 모두 인수되는 것은 아니며 종류별 소멸 요건을 확인합니다.
- 소멸주의 (소제주의) — 매각으로 권리를 소멸시키는 처리 원칙. 모든 저당권은 매각으로 소멸하지만 다른 권리는 종류와 대항 가능 여부 등에 따라 다릅니다.
- 소액임차인 최우선변제권 — 보증금이 법정 소액 기준 이하인 소액 임차인을 보호하기 위해, 선순위 근저당권보다도 우선하여 보증금 중 일정액을 먼저 배당해주는 제도
- 우선변제권 — 대항력과 임대차계약서상 확정일자를 모두 갖춘 임차인이 경매 배당 시 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 배당받을 수 있는 권리
- 유찰 — 입찰에서 매수인이 정해지지 않은 상태. 다음 회차 가격은 해당 법원 공고를 확인하며 지역별 고정 저감률을 가정하지 않습니다.
- 유치권 — 물건에 관하여 생긴 채권 등 법정 요건을 충족한 경우 인도를 거절할 수 있는 권리. 공사대금 주장이 있다는 사실만으로 성립하거나 매수인에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다.
- 잉여주의 (무잉여 기각) — 경매를 신청한 채권자에게 배당될 잉여 금액이 단 1원도 발생하지 않을 경우 법원이 경매 절차를 취소하는 원칙
- 인도명령 — 매각대금 납부 후 6개월 이내 신청할 수 있는 부동산 인도 절차. 매수인에게 대항할 수 있는 점유자는 대상에서 제외되며 처리기간은 사안에 따라 다릅니다.
- 인수주의 — 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리나 법률상 소멸되지 않는 특수 권리를 낙찰자가 그대로 떠안아야 하는 원칙
- 입찰표 — 입찰일에 법원에서 입찰 금액과 인적 사항을 기재하여 보증금과 함께 제출하는 공식 양식
- 임의경매 — 근저당권 등 담보권을 가진 채권자가 별도의 소송 판결문 없이 담보권을 실행하여 법원에 신청하는 경매
ㅈ ~ ㅎ
- 잔금 (매각대금지급) — 매각대금에서 이미 낸 보증금 등을 반영한 미납 금액. 보증금 비율은 공고를 확인하며 매수인은 대금을 다 낸 때 권리를 취득합니다.
- 점유자 — 해당 경매 부동산에 실제로 거주하거나 영업 목적으로 사용 중인 사람
- 제시외 건물 — 등기부나 건축물대장에 정식 등재되지 않았으나 현장에 존재하는 옥탑방, 증축 창고, 베란다 확장 등의 부속 구조물
- 차순위매수신고 — 1등 낙찰자가 잔금을 미납할 경우에 대비하여, 2등 입찰자가 최고가 낙찰가에서 보증금을 공제한 금액 이상으로 응찰한 경우 다음 매수인이 되겠다고 신청하는 제도
- 최저매각가격 — 입찰 시 최소한 이 금액 이상으로 입찰표를 작성해야 하는 법원 지정 최저 입찰 금액
- 현황조사서 — 경매 개시 후 법원 집행관이 직접 현장을 방문하여 부동산의 실제 점유 상태와 임대차 내역을 조사하여 작성한 공식 보고서