부동산 경매나 전월세 계약을 처음 공부하기 시작할 때, 부린이들의 머릿속을 가장 하얗게 만드는 대표적인 법률 용어가 있습니다. 바로 ‘대항력’, ‘우선변제권’, 그리고 ‘최우선변제권’이라는 세 쌍둥이 권리입니다. 많은 초보자들이 “이사 들어가서 동주민센터에서 전입신고하고 확정일자 도장 찍었으니 내 피 같은 보증금은 무조건 안전하겠지?”라고 막연하게 생각하지만, 현실 경매 시장에서는 확정일자를 받아두고도 보증금 수천만 원을 고스란히 날리는 안타까운 사고가 매일같이 … 더 읽기
경매를 공부하면서 가장 많은 서류를 보게 되지만, 법원이 공식적으로 보증하고 책임을 지는 서류는 단 하나, 바로 ‘매각물건명세서’입니다. 등기부등본이나 현황조사서에서 놓친 위험 요소가 있더라도, 매각물건명세서만 정확히 읽을 줄 알면 경매 사고의 90% 이상을 예방할 수 있습니다. 오늘은 부린이가 법원경매 사이트에서 물건을 검색할 때 딱 3분 만에 매각물건명세서를 정복하는 3대 핵심 독해 포인트를 정리해 보겠습니다. 1. 최선순위 … 더 읽기
경매 서적이나 강의를 접하다 보면 선배들이 공통적으로 강조하는 과정이 있습니다. “경매의 꽃은 낙찰이지만, 진짜 시작은 명도(明渡)다.” 솔직히 말씀드리면, 저 역시 아직 직접 낙찰을 받아 명도까지 경험해보지는 못한 초보 부린이입니다. 하지만 ‘기존 거주자를 내보내야 한다’는 심리적 부담감이 가장 크게 다가왔기에, 선배들의 실제 경험담과 법적 절차, 현실적인 비용을 꼼꼼하게 조사해 노트로 정리해 두었습니다. 대화로 원만하게 이사비를 협의하는 … 더 읽기
경매로 부동산이 낙찰되면, 낙찰자가 낸 수억 원의 잔금은 원래 집주인에게 바로 들어가지 않습니다. 채권자들이 줄을 서서 법에서 정한 엄격한 순서에 따라 돈을 나눠 갖는데, 이를 ‘배당(Dividend)’이라고 부릅니다. 뷔페에서 먼저 줄을 선 사람이 음식을 다 가져가면 뒤에 선 사람은 빈 접시만 들고 돌아가야 하듯, 배당 순위를 제대로 모르면 ‘내가 인수해야 할 세입자 보증금이 배당에서 다 빠져나갈지, … 더 읽기
경매 물건을 검색하다 보면 시세보다 2~3억씩 저렴하게 계속 유찰되는 아파트들이 종종 눈에 띕니다. 처음엔 ‘어? 왜 이렇게 싸지?’ 싶어 가슴이 뛰었지만, 자세히 들여다보면 거의 예외 없이 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 물건이었습니다. 만약 이를 제대로 확인하지 않고 덜컥 낙찰받았다가는, 세입자 보증금 수억 원을 내 돈으로 고스란히 물어줘야 합니다. 초보자가 반드시 알아야 할 대항력의 구조와 실제 … 더 읽기
부동산 경매 공부를 시작하면서 가장 먼저 부딪혔던 벽이 바로 ‘권리분석’이었습니다. 등기부등본을 떼어보면 가압류니 근저당이니 빽빽하게 적혀 있는데, ‘대체 이 많은 빚들을 낙찰자가 다 떠안아야 하는 건가?’ 싶어 덜컥 겁부터 났거든요. 그런데 차근차근 파고들어 보니 원리는 의외로 명쾌했습니다. 등기부에 적힌 수많은 권리 중에서 ‘지우개 시작선’ 역할을 하는 딱 하나의 권리만 찾으면 끝나는 문제였습니다. 바로 말소기준권리입니다. 1. … 더 읽기
대법원 법원경매정보 사이트(courtauction.go.kr)에 처음 들어갔을 때, 제일 먼저 머릿속이 하얘졌던 부분이 있었습니다. 한 아파트 물건인데 가격이 두 개 적혀 있었거든요. “감정평가액 5억 2,000만 원 / 최저매각가격 3억 3,280만 원” 처음엔 ‘도대체 나는 얼마를 들고 가야 입찰할 수 있는 걸까?’, ‘왜 2억 가까이 깎여 있는 걸까?’ 정말 헷갈렸습니다. 경매 공부를 하면서 엑셀로 직접 계산해보고 정리한 감정가와 … 더 읽기