감정평가액과 최저매각가격은 구분해서 적어 두어야 합니다. 아래는 두 금액을 비교하기 위한 가상 예시입니다.
예를 들어 다음 두 금액을 놓고 계산해 볼 수 있습니다.
“감정평가액 5억 2,000만 원 / 최저매각가격 3억 3,280만 원”
감정가와 최저매각가격을 구분하고 가상의 금액으로 저감률을 계산한 공부 노트입니다. 아래 계산은 실제 법원 사건을 확인한 기록이 아닙니다.
1. 감정평가액(감평) : 감정평가 기준시점의 가격
감정평가액은 법원이 경매를 진행하기 위해 감정평가사에게 의뢰하여 매긴 해당 부동산의 평가 금액입니다. 경매 커뮤니티에서는 보통 줄여서 ‘감평’ 또는 ‘감정가’라고 부릅니다.
감정가는 감정평가서에 적힌 기준시점의 가격입니다. 입찰일까지의 간격은 사건마다 다르므로 기간을 일률적으로 6개월이나 1년이라고 정하지 않습니다. 기준시점과 현재 비교 거래의 계약일을 각각 적어 두는 편이 정확합니다.
- 평가 기준시점과 매각기일 사이의 간격은 사건마다 다릅니다. 해당 감정평가서와 공고 날짜를 직접 대조합니다.
- 가격이 달라졌는지는 실제 비교 거래로 확인합니다. 시장의 상승·하락만으로 첫 회차 낙찰 가능성을 단정하지 않습니다.
- 반대로 부동산 하락기에는 감정가가 현재 실거래가보다 훨씬 높게 잡혀 있어서, 겉보기엔 싸 보여도 실제로는 시세보다 비싼 상태일 수 있습니다.
그래서 법원 서류에 적힌 감정가만 보고 “싸다!” 하고 덜컥 들어가면 절대 안 됩니다. 네이버 부동산의 최신 호가와 아실/호갱노노의 최근 실거래가를 반드시 대조해봐야 하는 이유입니다.
2. 최저매각가격(최매가) : 이번 회차의 최소 입찰 시작선
최저매각가격(줄여서 ‘최매가’)은 이번 입찰 기일에 “최소한 이 금액 이상으로 써내야 유효표로 인정해 주겠다”는 법원의 하한선입니다.
첫 번째 입찰(1회차 신건)에서는 감정평가액이 그대로 최저매각가격이 됩니다. 하지만 아무도 입찰하지 않아 유찰되면, 법원은 다음 회차에 가격을 깎아서 다시 경매를 엽니다. 이를 ‘저감률’이라고 합니다.
저감률 20%와 30%를 가정한 계산 비교
유찰될 때 가격이 깎이는 비율은 전국 법원이 다 똑같지 않습니다. 지역별 부동산 시장 상황과 법원 내규에 따라 차이가 납니다.
| 가정 | 1회 유찰 | 2회 유찰 |
|---|---|---|
| 5억 원에서 매회 20% 저감 | 4억 원 | 3억 2,000만 원 |
| 5억 원에서 매회 30% 저감 | 3억 5,000만 원 | 2억 4,500만 원 |
이 표는 비율 차이를 보여주는 계산입니다. 지역 이름만으로 특정 사건의 저감률을 정하지 않습니다. 실제 공고의 회차별 최저매각가격과 특별매각조건을 확인해야 합니다.
3. 실전 계산 시뮬레이션 : 감정가 5억 아파트
감정평가액 5억 원이고 매회 20% 저감을 가정한 아파트가 계속 유찰될 때 최저매각가격이 어떻게 변하는지 실제 계산해 봤습니다.
| 입찰 회차 | 진행 상태 | 최저매각가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|---|
| 1회차 (신건) | 최초 경매 | 5억 원 | 100% |
| 2회차 | 1회 유찰 | 4억 원 | 80% |
| 3회차 | 2회 유찰 | 3억 2,000만 원 | 64% |
| 4회차 | 3회 유찰 | 2억 5,600만 원 | 51.2% |
유찰 횟수만으로 권리 하자가 있을 확률을 계산할 수 없습니다. 권리관계, 가격, 수요, 물건 상태 등 개별 자료를 확인하기 전에는 이유를 확정하지 않습니다.
4. 입찰 당일 봉투에 넣어야 할 보증금 계산법
법원에 입찰하러 갈 때 또 하나 많이 실수하는 것이 입찰보증금입니다.
- 내가 쓰려는 입찰 금액의 10%가 아닙니다.
- 기일입찰의 매수신청보증은 통상 최저매각가격의 10분의 1이지만 법원이 달리 정할 수 있습니다. 재매각 등 특별조건을 먼저 읽고 금액과 제공 방법을 확인합니다.
예를 들어 최저매각가격이 3억 2,000만 원인 3회차 경매에서, 내가 1등을 하고 싶어서 3억 8,000만 원을 적어 냈다고 가정해 보겠습니다.
이때 입찰 봉투에 넣어야 하는 보증금은 내가 쓴 3,800만 원이 아니라, 최저매각가격의 10%인 3,200만 원입니다. 다만 이 예시는 보증금 비율을 10%로 가정한 계산입니다. 실제 필요한 금액과 제공 방법은 해당 기일의 공고와 법원 안내를 확인합니다.
20%씩 두 번 내렸는데 왜 40% 할인이 아닐까
처음 금액과 직전 회차 금액을 섞으면 계산이 달라집니다. 5억 원을 기준으로 20%를 빼면 4억 원입니다. 다음 회차의 20%는 처음의 5억 원이 아니라 직전의 4억 원에 적용한다는 가정입니다. 두 번째 감소액은 8,000만 원이고, 남는 금액은 3억 2,000만 원입니다. 처음보다 줄어든 금액은 합계 1억 8,000만 원, 비율로는 36%입니다.
계산식: 처음 금액 × (1 − 회차별 저감률)적용 횟수. 이 식은 매회 같은 비율을 적용하는 가상 연습에만 사용합니다. 실제 사건에서 회차별 금액이 다르게 정해지거나 기일이 변경되면 공고 금액을 다시 옮겨 적습니다. 계산기로 예상한 금액이 공고를 대신하지는 않습니다.
| 가정 | 한 번 적용 | 두 번 적용 | 처음 대비 감소율 |
|---|---|---|---|
| 매회 20% 저감 | 4억 원 | 3억 2,000만 원 | 36% |
| 매회 30% 저감 | 3억 5,000만 원 | 2억 4,500만 원 | 51% |
보증금과 낙찰대금을 두 번 더하지 않기
아래는 최저매각가격 3억 2,000만 원, 가상 낙찰대금 3억 8,000만 원을 놓고 보증금 비율만 바꾼 산수 연습입니다. 법원이 보증을 어떻게 정했는지는 실제 공고에서 별도로 확인해야 합니다. 20% 행은 비교를 위한 가정이며, 모든 재매각에 이 비율이 적용된다는 뜻이 아닙니다.
| 가정한 보증금 비율 | 최저가 기준 보증금 | 대금에 충당될 보증금 차감 후 잔액 | 두 금액 합계 |
|---|---|---|---|
| 10% | 3,200만 원 | 3억 4,800만 원 | 3억 8,000만 원 |
| 20% | 6,400만 원 | 3억 1,600만 원 | 3억 8,000만 원 |
보증금 비율이 높아지면 먼저 준비할 돈은 늘지만, 이 표의 낙찰대금 자체가 늘지는 않습니다. 다만 이 합계를 취득 총비용으로 읽으면 안 됩니다. 세금·등기 비용·수리비·이사 협의 비용·대출 이자·인수할 권리 등은 포함하지 않았습니다. 대출 실행 여부와 시점도 가정하지 않았습니다. 비용과 자금 조달은 별도 표로 확인해야 합니다.
내 메모에서 먼저 고칠 세 칸
- 가격 칸: 감정가, 해당 기일 최저매각가격, 내가 가정한 입찰액을 각각 적습니다.
- 보증 칸: 공고의 보증금액 또는 비율, 그 비율을 적용하는 기준 금액, 제공 방법을 옮깁니다.
- 날짜 칸: 공고 확인일과 매각기일을 따로 적고, 입찰 전에 변경 여부를 다시 확인합니다.
보증금의 원칙과 예외는 민사집행규칙 제63조, 대금 충당은 민사집행법 제142조를 함께 확인합니다. 확인일: 2026년 10월 16일. 위 금액은 모두 학습용 가정이며 특정 물건의 매수·입찰 권유가 아닙니다.
2026년 10월 16일 보강: 누적 저감률과 보증금·잔액 검산표를 추가했습니다. 실제 방문으로 오해할 수 있는 도입부와 보증금 제공 방법을 단정한 문장을 고쳤습니다. 원래 발행일은 유지합니다.
부린이의 3줄 요약 노트
- 감정가는 평가 기준시점의 가격이므로 무조건 맹신하지 말고, 최근 실거래가와 반드시 비교하자.
- 최저매각가격은 해당 사건의 최신 공고에서 확인합니다. 예시의 저감률을 지역 전체에 적용하지 않습니다.
- 입찰보증금은 통상 최저매각가격의 10분의 1이며, 특별매각조건과 제공 방법을 확인합니다.
공식 안내: 입찰가격과 매수신청보증 · 민사집행법 · 주택임대차보호법 · 대한민국 법원경매정보
공고에서 직접 옮길 값
저감률을 전국 공통 규칙처럼 쓰지 않기 위해 사건별 공고에서 다음 값을 따로 적습니다. 아래 표는 계산용 양식이지 특정 물건의 입찰 추천표가 아닙니다.
| 확인값 | 공식 문서의 위치 | 메모 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 매각물건명세서·감정평가서 | 평가 기준일도 함께 기록 |
| 최저매각가격 | 매각기일 공고 | 변경·재매각 여부 확인 |
| 입찰보증금 | 기일 내역·공고문 | 가격과 별도로 기록 |
| 기일·상태 | 법원 사건 상세 | 취하·변경·유찰 여부 재확인 |