대출을 생각하면 금리부터 보게 된다. 그런데 같은 금액을 같은 금리로 빌려도 매달 통장에서 빠져나가는 돈은 상환 방식에 따라 다르다. 첫 달 부담이 작은지, 원금이 얼마나 줄어드는지, 만기에 남는 돈이 있는지는 따로 계산해야 한다. 이 글은 가장 낮은 금리를 찾아주는 안내가 아니라 상환표를 읽는 공부 노트다.
실제 금융기관에 대출을 신청하거나 승인을 받은 경험을 다루지 않는다. 원금 1억 2,000만 원, 연 4%, 기간 10년을 임의로 놓고 계산했다. 현재 판매 금리나 예상 승인 금리가 아니다. 소득·부채·담보·상품별 한도나 규제, 세금 공제는 계산하지 않는다. 특정 대출 이용이나 주택 매수를 권하는 글도 아니다.
1. 먼저 같은 조건을 놓아야 비교가 된다
비교할 조건은 원금, 금리, 기간, 납입 간격, 거치 여부다. 여기서는 120개월 동안 매달 말에 한 번 갚고 월 이율은 연 이율을 12로 나눈 값이라고 가정한다. 중도상환, 연체, 금리 변경, 보증료와 부대 수수료는 없다. 실제 은행은 일수와 약정일, 원 단위 처리 등에 따라 청구액이 달라질 수 있으므로 아래 값을 납부 고지액처럼 쓰면 안 된다.
한국주택금융공사의 예상대출조회와 월별상환원리금 안내는 상환 구조를 확인할 때 참고할 공식 자료다. 이 글은 그곳의 특정 상품 조건을 그대로 옮긴 계산이 아니다. 가능한 상환 방식과 거치 허용 여부는 상품마다 다르다. 계산에서 비교할 수 있다는 말과 실제로 그 방식을 선택할 수 있다는 말은 구분해야 한다.
표에는 원 단위까지 반올림한 값을 보여 주되 내부 계산은 소수점을 유지했다. 매월 화면에 보이는 반올림값을 다시 다음 달 원금으로 쓰는 방식은 아니다. 그래서 반올림한 행들을 손으로 더하면 몇 원 정도 차이가 날 수 있다. 이런 차이를 확인하지 않고 금융기관 계산기와 다르다고 오류로 단정하지 않으려 한다.
2. 원금균등은 갚는 원금이 일정하다
원금균등의 월 원금은 1억 2,000만 원을 120번으로 나눈 100만 원이다. 첫 달 이자는 1억 2,000만 원에 연 4%를 적용하고 12로 나누어 40만 원이다. 따라서 첫 납입액은 140만 원이다. 첫 납입 뒤 원금은 1억 1,900만 원으로 줄고, 다음 달 이자는 약 39만 6,667원, 원금을 합친 납입액은 약 139만 6,667원이 된다.
| 회차 | 갚는 원금 | 이자 | 납입 합계 | 납입 뒤 잔액 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1,000,000원 | 400,000원 | 1,400,000원 | 119,000,000원 |
| 2 | 1,000,000원 | 396,667원 | 1,396,667원 | 118,000,000원 |
| 60 | 1,000,000원 | 203,333원 | 1,203,333원 | 60,000,000원 |
| 120 | 1,000,000원 | 3,333원 | 1,003,333원 | 0원 |
같은 월 이율과 기간을 유지하는 이 가정에서는 이자 합계가 2,420만 원이다. 원금 1억 2,000만 원과 합친 전체 납입액은 1억 4,420만 원이다. 초기에 내는 돈이 상대적으로 크고 시간이 지나면 납입액이 줄어든다. 하지만 생활비가 많이 드는 첫 몇 년을 감당할 수 있는지는 이자 총액과 별도로 확인해야 한다.
3. 원리금균등은 원금과 이자를 합친 금액을 맞춘다
원리금균등은 매월 같은 금액을 내도록 원금 상환액을 조정하는 방식이다. 같은 금리와 조건을 유지한다는 이 글의 가정에서 월 납입액은 약 121만 4,942원이다. 첫 달 이자는 똑같이 40만 원이지만 갚는 원금은 약 81만 4,942원이다. 원금균등보다 첫 달 부담이 약 18만 5,058원 적은 대신 원금 감소도 그만큼 느리다.
| 회차 | 납입 합계 | 그중 이자 | 그중 원금 | 납입 뒤 잔액 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1,214,942원 | 400,000원 | 814,942원 | 119,185,058원 |
| 12 | 1,214,942원 | 369,616원 | 845,326원 | 110,039,406원 |
| 60 | 1,214,942원 | 223,206원 | 991,735원 | 65,970,201원 |
| 120 | 1,214,942원 | 4,036원 | 1,210,905원 | 0원 |
계산식은 대출원금 × 월이율 ÷ [1 − (1 + 월이율)의 −상환횟수 제곱]이다. 연 4%라면 월이율은 0.04 ÷ 12이고 상환횟수는 120이다. 총 이자는 약 2,579만 2,999원, 전체 납입액은 약 1억 4,579만 2,999원이다. 이 표에서는 원금균등보다 이자가 약 159만 2,999원 많다. 초기 부담과 전체 비용의 차이를 같이 읽어야 한다.
원리금균등이라는 이름만으로 모든 상황에서 청구액이 변하지 않는다고 생각하지 않는다. 변동금리 대출이면 금리 변경과 재계산 조건을 확인해야 한다. 금리가 그대로여도 최초 납입 기간이나 별도 비용이 다를 수 있다. 여기서 일정하다고 말하는 금액은 연 4%를 끝까지 적용하고 매월 동일 간격으로 계산한 수학 모형의 값이다.
4. 만기일시는 월 부담 뒤에 원금을 남긴다
만기일시상환은 이 계산에서 매월 이자 40만 원만 내고 마지막에 원금 1억 2,000만 원을 갚는 것으로 놓는다. 120개월의 이자 합계는 4,800만 원, 원금을 포함한 전체 지급은 1억 6,800만 원이다. 매달 내는 돈만 비교하면 작아 보이지만 원금은 줄지 않았다. 마지막 달에는 통상적인 이자 외에 큰 금액을 마련해야 한다는 점이 표에 남아 있어야 한다.
만기 때 집을 팔거나 다른 대출로 바꾸면 된다는 가정은 상환 능력의 확인이 아니다. 매각가격과 시점, 재대출 가능 여부는 이 계산으로 보장할 수 없다. 이 글의 만기일시 비교는 상환 구조를 드러내기 위한 것이며, 10년 만기 상품이 현재 존재하거나 독자가 이용할 수 있다는 뜻이 아니다. 실제 약정의 만기와 연장 조건을 먼저 확인해야 한다.
| 방식 | 첫 달 지급 | 총 이자 | 마지막 회차 뒤 원금 |
|---|---|---|---|
| 원금균등 | 140만 원 | 2,420만 원 | 0원 |
| 원리금균등 | 약 121만 4,942원 | 약 2,579만 2,999원 | 0원 |
| 만기일시 가정 | 40만 원 | 4,800만 원 | 만기에 1억 2,000만 원 상환 후 0원 |
5. 거치가 끝나는 달을 미리 표시한다
처음 12개월은 이자만 내고, 남은 108개월에 원리금균등으로 갚는 별도 가정을 놓아 보자. 전체 기간은 똑같이 120개월이다. 처음 1년은 월 40만 원이지만 13회차부터 약 132만 4,916원으로 바뀐다. 원금 상환을 늦췄는데 전체 만기는 늘리지 않았으므로 남은 기간의 월 납입액이 커진다. 거치가 끝나는 날짜를 놓치면 현금 계획이 어긋날 수 있다.
이때 12개월을 기다렸다고 원금이 줄어든 것은 아니다. 거치가 끝나는 순간의 원금은 여전히 1억 2,000만 원이다. 약정이 전체 기간을 늘리는 구조인지, 전체 만기 안에 거치가 포함되는지에 따라 결과가 다르다. 실제 상담에서는 거치기간 숫자만 받아 적지 말고 원금 상환 시작 회차, 남은 상환 횟수, 그때의 예상 납입액을 한꺼번에 확인한다.
6. 금리가 1%포인트 달라질 때
이제 상환 방식을 원리금균등으로 고정하고 연 금리만 바꾼다. 원금 1억 2,000만 원과 120개월을 유지하면 연 4%는 월 약 121만 4,942원, 연 5%는 약 127만 2,786원, 연 6%는 약 133만 2,246원이다. 4%에서 5%로 바뀌면 월 약 5만 7,845원, 4%에서 6%로 바뀌면 약 11만 7,304원이 늘어난다. 각각을 처음부터 끝까지 적용한 독립적인 비교다.
상환 도중 4%에서 5%로 바뀌는 실제 상황을 그대로 재현한 숫자는 아니다. 이미 줄어든 원금과 남은 기간으로 다시 계산해야 하기 때문이다. 따라서 5년 뒤 금리가 바뀔 예정이라면 최초 대출액을 그대로 넣지 말고 그 시점 잔액을 가져와야 한다. 예시의 원리금균등 60회차 뒤 잔액은 약 6,597만 원이며, 남은 횟수는 60회다.
금리 비교 옆에는 가계 지출표를 붙인다. 소득이 잠시 줄거나 큰 지출이 생기는 달에도 납입이 가능한지 확인하기 위해서다. 소득의 몇 퍼센트가 적정하다는 일률적 기준을 여기서 정하지 않는다. 실제 가계의 필수 지출·다른 채무·비상자금이 서로 다르고, 금융기관의 심사 기준과 본인이 감당할 수 있는 범위도 같다고 볼 수 없기 때문이다.
7. 계산기를 켜기 전에 적을 여섯 칸
첫째 대출 실행액, 둘째 약정 금리와 변경 주기, 셋째 전체 만기와 남은 횟수, 넷째 상환 방식과 거치 여부, 다섯째 약정일과 최초 납입 기간, 여섯째 계산에서 뺀 비용이다. 상환표가 달라지면 이 여섯 칸을 먼저 대조한다. 어떤 계산기는 기간을 년으로 받고 어떤 계산기는 개월로 받으므로 입력 단위도 함께 적어 둔다. 10년을 10개월로 넣은 표는 금리가 맞아도 쓸 수 없다.
직접 검산할 때는 매달 이자가 직전 잔액에 월 이율을 곱한 값인지, 납입액에서 이자를 뺀 돈이 원금 감소액과 같은지 확인한다. 이전 잔액에서 갚은 원금을 빼면 다음 잔액이 된다. 모든 원금 상환액을 더하면 최초 원금과 같아야 하고, 전체 납입액에서 최초 원금을 빼면 이자 합계가 나와야 한다. 마지막에 잔액이 0에 가까운지도 살핀다.
원금 상환액을 전부 이자 비용이라고 부르지 않는 것도 필요하다. 통장에서 나가는 돈은 둘 다 지출이지만, 원금을 갚으면 부채가 줄고 이자는 자금을 이용한 비용이다. 월세 수입과 비교할 때 원리금 전액을 빼야 현금이 얼마나 남는지 알 수 있다. 반면 금융 비용을 따지는 표에서는 원금과 이자를 구분해야 같은 지출을 다른 이름으로 중복 계산하지 않는다.
8. 중도상환을 고민하면 원래 표를 보관한다
대출 일부를 미리 갚는 경우에는 현재 잔액, 추가 상환액, 상환일, 수수료, 이후 상환 방식이 필요하다. 기간이 줄어드는지 월 납입액이 줄어드는지에 따라 비교가 달라진다. 이 글의 총 이자에서 미리 갚은 원금만 단순히 빼면 절약 이자가 나오지 않는다. 실제 약정의 중도상환 조건을 확인한 뒤 변경 전후 표를 같은 기준으로 만들어야 한다.
예를 들어 60회차 뒤 여유자금이 생겼다면 처음의 1억 2,000만 원이 아니라 그때 남은 잔액을 기준으로 다시 계산한다. 원리금균등 예시의 잔액은 약 6,597만 원이고, 원금균등 예시의 잔액은 6,000만 원이다. 같은 기간을 냈다고 잔액까지 같지는 않다. 다른 상환 방식의 표를 섞어 넣으면 절약액이 잘못 나올 수 있다.
나는 대출표의 마지막 칸을 총 이자 하나로 끝내지 않으려 한다. 첫 달 부담, 소득이 적어지는 시기의 납입액, 특정 시점 잔액, 만기 지급액을 함께 봐야 오래 갚는 돈의 모양이 보인다. 어느 방식이 무조건 유리하다는 결론은 이 계산에서 나오지 않는다. 내 현금이 필요한 날짜와 약정의 조건을 확인하는 데까지가 이 공부 노트의 범위다.
표를 저장할 때는 계산 기준일도 적는다. 금리를 바꿔 다시 계산한 표를 이전 조건의 상담 메모와 섞으면 어떤 조건에서 나온 납입액인지 알 수 없어진다. 최초 금리, 변경한 금리, 남은 원금과 횟수를 함께 보관하면 이후 차이를 설명할 수 있다. 금융기관에서 받은 실제 상환 예정표가 있다면 이 연습표보다 그 약정과 안내를 먼저 대조한다. 차이가 생길 때는 월 이율 처리, 납입 간격, 반올림과 별도 수수료부터 확인한다.
근거와 확인 범위
공식 안내 확인일: 2026년 10월 20일. 제시한 예시와 검산표는 독립적으로 만든 학습용 계산입니다. 실제 사건·거래·대출 승인·운영 실적을 확인한 결과가 아닙니다. 글 작성 과정에 AI를 활용했으며 공식 자료와 가정, 계산 결과를 구분했습니다.