월세 90만 원이라고 하면 1년에 1,080만 원이 들어오는 그림부터 떠오른다. 하지만 집이 비어 있는 달과 수리비, 이자, 갚아야 할 원금을 지나고도 같은 돈이 남는 것은 아니다. 수익률이라는 말 하나에 여러 계산을 넣으면 숫자가 커 보이는 쪽만 고르게 된다. 이 글에서는 들어오는 임대료와 남는 현금을 나누어 적어 본다.
실제 임대 물건의 운영 후기나 매수 검토가 아니다. 취득가격 2억 원, 부대 비용 1,000만 원, 임대보증금 2,000만 원, 대출 1억 원, 월세 90만 원을 임의로 놓은 연습이다. 특정 지역의 시세·공실률·대출 가능액을 조회한 값이 아니다. 실제 사건을 숫자만 바꿔 소개하는 것도 아니다. 아래 수익률은 포함한 항목과 제외한 항목을 함께 읽어야 한다.
1. 같은 월세라도 나누는 금액이 다르다
우선 월세 90만 원을 열두 달 모두 받는다고 놓으면 연 임대료는 1,080만 원이다. 이를 취득가격 2억 원으로 나누면 5.4%다. 이 숫자는 공실·비용·대출·세금을 차감하지 않은 단순 임대료 비율이다. 내 통장에 남는 비율이라고 부를 수 없다. 부대 비용까지 포함한 2억 1,000만 원으로 나누면 같은 임대료라도 약 5.14%로 달라진다.
어느 분모가 무조건 옳다고 정하기보다 무엇을 비교하려는지 먼저 쓴다. 물건 가격 대비 임대료를 보려는 표와 실제 투입한 자기자금 대비 남는 현금을 보려는 표는 목적이 다르다. 서로 다른 비율을 한 줄에 놓고 높은 쪽이 좋은 물건이라고 판단하면 비용과 차입의 차이를 놓칠 수 있다. 분모를 적지 않은 수익률은 일단 계산을 멈추고 확인할 숫자다.
한국부동산원의 상업용부동산 임대동향조사 안내도 운영에서 생긴 소득과 자산가격 변동을 구분한다. 이 글은 그 공식 통계를 복제하거나 주택의 공식 수익률을 산출하는 글이 아니다. 아래 표는 주택 임대를 가정한 개인 학습용 현금표다. 공식 통계와 비교하려면 대상·기간·분모·보증금 수입 처리 등 정의가 같은지부터 대조해야 한다.
2. 보증금은 수입표보다 자금표에 먼저 적는다
전체 취득 관련 자금은 가격 2억 원과 부대 비용 1,000만 원을 더한 2억 1,000만 원이다. 여기에 대출 1억 원과 임차인 보증금 2,000만 원을 활용한다고 가정하면 자기자금은 9,000만 원이다. 세 금액을 합쳐 다시 2억 1,000만 원이 되는지 확인한다. 이때 대출과 보증금은 앞으로 반환하거나 상환할 부담이 있는 돈으로 구분한다.
| 항목 | 금액 | 성격 |
|---|---|---|
| 취득가격 + 부대 비용 | 21,000 | 이번 계산의 전체 자금 |
| 대출 | 10,000 | 상환할 차입금 |
| 임차인 보증금 | 2,000 | 반환 부담이 있는 자금 |
| 자기자금 | 9,000 | 나머지 필요 금액 |
보증금 2,000만 원을 받았다고 그해 임대수입에 2,000만 원을 더하지 않는다. 이 연습에서는 보증금 운용 수입이나 간주임대료 등 세무 계산을 전부 제외했다. 또한 취득 전에 보증금이 들어오는지, 취득 후에 들어오는지는 별도의 자금 문제다. 임대차계약이 아직 없다면 보증금은 확정 조달금이 아니며 자기자금 9,000만 원만으로 취득할 수 있다고 말할 수 없다.
실제 돈을 준비할 때에는 보증금을 언제 받아서 어느 지출에 쓰는지, 돌려줄 시점에 무엇으로 마련하는지까지 날짜를 적어야 한다. 보증금이 들어온 통장 잔액과 자유롭게 써도 되는 돈을 같은 뜻으로 보지 않는다. 새 임차인이 바로 들어와 이전 보증금을 채워 줄 것이라는 가정도 확정 수입이 아니다. 이 계산의 자기자금 비율만 보고 반환 위험이 해결됐다고 볼 수 없다.
3. 공실 한 달과 비용을 먼저 뺀다
한 해 가운데 한 달은 월세가 발생하지 않고 나머지 열한 달은 전액 받는다고 가정한다. 실제 받을 임대료는 90만 원 × 11개월, 990만 원이다. 이 예시에서는 미수금이 없고 임대료가 발생한 달에 모두 입금된다. 현실에서는 공실과 미납이 다른 문제이므로, 방은 차 있어도 월세가 늦어지는 경우를 같은 칸에 섞지 않는다.
소유자가 부담하는 운영비는 연 180만 원으로 놓는다. 유지관리 60만 원, 작은 수리 60만 원, 임대 관련 일회 비용 60만 원이라는 가정이다. 실제 관리비 분담이나 법정 중개보수, 업체 견적을 계산한 값이 아니다. 큰 공사와 세금은 포함하지 않았다. 실제 표에서는 누구 부담인지와 발생 주기를 확인해 바꾸고, 단지나 주택 종류만으로 이 금액이 충분하다고 판단하지 않는다.
| 단계 | 계산 | 남는 금액 |
|---|---|---|
| 열두 달 임대료 가정 | 90 × 12 | 1,080 |
| 공실 한 달 제외 | 1,080 − 90 | 990 |
| 가정 운영비 차감 | 990 − 180 | 810 |
| 대출이자 차감 | 810 − 400 | 410 |
| 대출원금 상환 차감 | 410 − 300 | 110 |
대출이자 400만 원과 원금 상환 300만 원은 이 글에서 별도로 지정한 연간 지급액이다. 특정 은행 상환 방식으로 산출한 1억 원 대출의 실제 연간 청구액이 아니다. 변동하는 대출잔액에 단일 금리를 곱해 이자 400만 원을 재현한 상환표도 아니다. 실제 대출이라면 금융기관의 해당 연도 원금·이자 일정을 가져와 이 두 행을 각각 교체한다.
4. 남는 110만 원을 무엇이라고 부를까
위 표에서 금융 지급 전 남은 돈은 810만 원이고, 원금과 이자 지급 뒤의 세전 현금은 110만 원이다. 전자는 이 글에서 반영한 운영비만 뺀 금액이다. 세금과 모든 운영 항목이 들어 있지 않으므로 공식 통계의 순영업소득과 동일한 값이라고 하지 않는다. 후자도 세후 이익이나 확정 투자수익이 아니다. 반영하지 않은 지출이 생기면 줄어들 수 있다.
810만 원을 취득 관련 전체 자금 2억 1,000만 원으로 나누면 약 3.86%다. 남은 현금 110만 원을 자기자금 9,000만 원으로 나누면 약 1.22%다. 앞에서 본 단순 임대료 비율 5.4%와 차이가 크다. 계산이 틀려서가 아니라 분자와 분모가 다른 것이다. 비교표에는 비율만 크게 쓰는 대신 계산한 식을 같은 줄에 적는다.
원금 300만 원을 갚으면 부채가 줄어든다. 그렇다고 원금 상환을 현금표에서 빼지 않아도 되는 것은 아니다. 그 돈은 이미 통장에서 나갔다. 반대로 원금 상환 전액을 운영비나 이자 비용으로 부르면 자산·부채 변화와 비용의 구분이 흐려진다. 남는 현금과 부채 감소는 따로 표시하고, 매각가격까지 확인하지 않은 상태에서 둘을 합쳐 총수익이라고 부풀리지 않는다.
5. 공실과 금융 지급을 따로 흔들어 본다
월세와 운영비, 원금 상환 가정은 그대로 두고 공실만 세 달로 바꿔 보자. 월세를 받는 기간은 아홉 달이고 임대료는 810만 원이다. 운영비 180만 원을 빼면 630만 원, 이자 400만 원과 원금 300만 원을 차감하면 세전 현금은 마이너스 70만 원이다. 한 달 공실 때 110만 원이 남던 표가 두 달 더 비면서 180만 원 줄어든 셈이다.
| 독립적인 가정 | 받은 임대료 | 연 이자 지급 | 원금 지급 뒤 세전 현금 |
|---|---|---|---|
| 공실 1개월·이자 400만 원 | 990만 원 | 400만 원 | 110만 원 |
| 공실 3개월·이자 400만 원 | 810만 원 | 400만 원 | −70만 원 |
| 공실 1개월·이자 500만 원 | 990만 원 | 500만 원 | 10만 원 |
| 공실 1개월·이자 600만 원 | 990만 원 | 600만 원 | −90만 원 |
여기서 이자 지급 500만 원과 600만 원도 연간 지출을 바꿔 보는 가정이다. 금리가 몇 퍼센트로 바뀌면 정확히 이 금액이 된다는 전망은 아니다. 실제 금리 변경은 그때의 대출잔액과 약정에 따라 계산해야 한다. 공실도 지역 통계에서 가져온 발생 확률이 아니다. 조건이 달라졌을 때 내 표의 부족액이 얼마나 커지는지를 보여 주는 비교다.
두 조건이 동시에 나빠질 수도 있다. 공실 세 달과 이자 600만 원을 함께 놓으면 810 − 180 − 600 − 300, 세전 현금은 마이너스 270만 원이다. 한 항목만 바꾼 표가 전체 위험을 다 담는 것은 아니다. 다만 모든 비용을 근거 없이 크게 잡아 겁을 주기보다, 어떤 조건을 왜 바꿨는지 남기고 그 조건을 실제 자료로 확인하는 편이 낫다.
6. 손익분기 월세도 포함 범위가 있다
이 글의 지출 항목만 놓고 원금 지급 뒤 현금이 0원이 되는 월세를 구해 보자. 공실 한 달, 임대료 수령 열한 달을 유지하면 연 운영비 180만 원과 이자 400만 원, 원금 300만 원의 합은 880만 원이다. 이를 11개월로 나누면 월 80만 원이다. 월세 80만 원을 열한 번 받아야 이 가정의 현금 지급을 채운다.
이 80만 원은 시장에서 받을 수 있는 월세도, 적정 임대료도 아니다. 세금·큰 수선·보증금 반환·추가 공실 등의 항목을 제외한 연습상 금액이다. 제외한 비용이 있으면 실제 버틸 수 있는 기준을 더 높게 확인해야 할 수 있다. 또한 연간 합계가 0이라고 매달 잔액이 음수가 되지 않는다는 뜻은 아니다. 일회 비용이 먼저 나가면 그 사이의 준비금이 필요하다.
7. 연간 표 아래에 월별 통장을 하나 더 둔다
수리비 60만 원과 임대 관련 일회 비용 60만 원이 첫 달에 함께 나간다고 놓으면, 매달 나눠 쓴 평균보다 첫 달 부담이 커진다. 월세 입금일보다 대출 납입일이 앞서도 잠깐의 부족이 생길 수 있다. 따라서 실제로 운영한다면 날짜별 기초 현금, 임대료 입금, 운영 지출, 금융 지급, 말일 잔액을 적는다. 연간 110만 원이라는 숫자만으로 이 순서를 알 수는 없다.
미납이 생겼을 때에는 청구한 월세와 받은 월세를 분리한다. 계약에 적힌 수입을 현금 유입으로 바로 처리하면 통장 잔액과 표가 맞지 않는다. 추후 회수할 가능성이나 법적 절차를 이 글에서 판단하지 않는다. 현금표에서는 실제 입금일을 기록하고 미수 내역은 따로 남긴다. 공실 손실도 이미 연 임대료에서 뺐다면 비용 행에서 같은 금액을 다시 빼지 않는다.
장기 수선 준비금은 따로 적어야 한다. 해마다 100만 원씩 다른 통장에 남기기로 했다면 그것은 지금 업체에 지급한 비용과는 다르다. 이 예시의 잔여 현금 110만 원 가운데 100만 원을 준비금으로 묶으면 자유롭게 쓸 수 있는 돈은 10만 원이다. 미래에 실제 공사를 할 때 같은 돈을 어떻게 처리할지 기록해야 적립과 지출을 두 번 차감하지 않는다.
8. 다음에 실제 자료로 교체할 항목
연습을 실제 검토로 바꾸려면 해당 물건의 취득 조건, 계약 가능한 임대료, 임차인과 소유자의 비용 분담, 수선 상태, 대출 상환표, 보유·임대 관련 세금을 확인해야 한다. 임대료 호가를 실제 체결액으로 바꾸어 쓰지 않는다. 지역의 공실 통계를 한 채의 다음 해 공실 확률로 그대로 대입하지도 않는다. 개별 조건을 확인하지 못했다면 가정이라는 표시를 남긴다.
마지막으로 가격 변화는 이 글의 현금 계산 밖에 있다. 월세에서 현금이 조금 남더라도 매각가격이 낮아지거나 거래 비용이 발생하면 전체 결과가 달라질 수 있다. 반대로 평가가격이 올랐다고 그 돈이 지금 생활비로 입금되는 것도 아니다. 보유 중 현금, 부채 감소, 보증금 반환 부담, 나중에 확인할 매각 손익을 나누어 적어 두어야 같은 숫자를 여러 번 수익으로 세지 않게 된다.
내가 이 표에서 확인하고 싶은 것은 5.4%라는 한 줄의 인상이 아니다. 월세가 몇 달 들어온다는 가정인지, 어떤 돈을 뺐는지, 언제 부족해지는지 설명할 수 있는지다. 계산이 끝났는데 제외한 항목을 말할 수 없다면 표를 한 번 더 읽어야 한다. 그 확인 전에는 어떤 물건이 좋다는 결론을 이 숫자에 맡기지 않는다.
근거와 확인 범위
공식 안내 확인일: 2026년 10월 20일. 제시한 예시와 검산표는 독립적으로 만든 학습용 계산입니다. 실제 사건·거래·대출 승인·운영 실적을 확인한 결과가 아닙니다. 글 작성 과정에 AI를 활용했으며 공식 자료와 가정, 계산 결과를 구분했습니다.